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停车产业化新政出台 “拦路虎”仍待去除

发布日期:2016/11/03

  停车产业化再次成为热门话题,近日,住房和城乡建设部、国土资源部联合发布了《关于进一步完善城市停车场规划建设和用地政策的通知》。通知就完善城市停车场规划建设及用地政策做出相应规定,明确提出将简化停车场建设规划审批,停车场权利人可申请办理不动产登记手续,并允许配建附属商业面积。业界认为,这些规定均旨在推动停车产业化。

  新政或解决停车难题

  随着经济发展,人们的购车刚性需求旺盛,汽车的数量也在急剧上升。据公安部交管局提供的数据显示,截至2015年底,汽车保有量达1.72亿辆,私家车保有量1.24亿辆,平均每百户家庭拥有31辆小汽车,北京、成都、深圳等大城市每百户家庭拥有私家车超过60辆。住建部城建司交通处处长邱绪建指出,当前中国城市对停车位的需求缺口在50%以上。


  尽管汽车数量飞速增长,停车位的建设却没有跟上汽车数量增长的速度。以北京为例,截至2015年底,北京机动车保有量达561万辆,而停车位仅有290万个,存在较大的缺口。北京市民张靖(化名)告诉中国商报记者,她超近搬到丰台区方庄某小区,但是小区的停车位一位难求,停车成了一个麻烦事儿。因为没有固定停车位,她的出行也受到了一些影响,“不敢太晚回来,怕附近停车场满了。”张靖说。该区域的房产中介在接受中国商报记者采访时表示,停车位已经成为购房的重要考量因素。

  “停车位不足不应该只是城市规划的问题。”交通行业专家徐赫表示:“我们现在主要还是依靠政府进行停车场的建设,停车产业化还没有进入成熟阶段。但其实,停车位和停车场的供给本来就应该由双方共同提供,既要有政府投资建设的公共停车场,也要鼓励社会资本进入停车行业,增加停车位的供给,目前的状况是政府的单一供给已经不能解决停车难的问题了,那就需要增加供给渠道,把城市规划治理主体和市场经营主体分开。”


  除了民间资本投建停车场,“互联网+”智慧停车服务、自动化立体停车等新兴的停车服务与停车模式也在为停车提供助力。“国外有些在停车产业化上已经走得很远了。”徐赫表示。记者了解到,日本政府为解决“停车难”的问题,积极鼓励私营停车场的建设,对营业性停车场减免税收。目前,日本的停车场有近一半是由民间资本投资建设的。而在美国,私营停车场可以自主定价,政府不加干涉,只需在停车场入口处标示价格即可。

  “有些发达的人均汽车保有量比我们还多,但是停车的问题并不像我们这么严峻,是可以学习借鉴他们的经验的。建立私营停车场其实就是将停车产业化、市场化,用市场的手段和力量缓解停车难的问题。”徐赫说。

  “拦路虎”仍待去除事实上,停车产业化早就不是一个新鲜的提法,私营停车场也不是一个新鲜事物,重庆等多地都曾大力鼓励民间资本投建停车场。然而,从目前来看,民间资本“入场难”,以济南为例,早在2011年底济南市政府就出台了《济南市鼓励公共停车场建设暂行规定》,拟通过吸引社会资本投建停车场的方式解决停车位不足的问题。该政策的出台也吸引了不少民间资本,据悉,嘉华购物广场、新商城等十余家企业申请建设社会停车场。但据当地媒体报道,目前仅有嘉华购物广场一家建成了停车楼,其他停车场尚未开工建设。

  投资大、回收周期长、盈利难是停车产业化发展的个拦路虎。“大部分公共设施对社会投资吸引力为什么小?一定是因为它不够能赚钱或者收回成本太慢。对于社会资本来讲,盈利才是他们的超终目的,停车场的建设耗资巨大,而成本的回收周期又比较长,投资者持观望态度也是正常的。”对于投资者的谨慎,徐赫表示十分正常。

  即使拥有大笔资金,建成一家停车场仍旧麻烦多多。停车场的产权不明、行政审批手续繁琐以及高额的土地使用费都是民间资本投资停车场的限制因素。根据物权法的规定,停车空间专有权于车库内和地下停车位,而地下停车场缓坡区、地面建设红线范围外的自设车位、机械设施空间、首层架空层产权归属不清,容易引发争议,这也大大限制了民间资本投资停车场的热情。

  停车费价格管制也是停车产业化面临的一大难题。清华大学建筑学院教授文国玮曾指出,社会资本投资一般来说会比政府投资建设要求的收益高,如果价格放开容易造成停车价格上涨。“政府要从价格体系层面对停车价格进行调整,而不是简单地逐步缩小定价范围,这样才能保证市场有序以及居住区基本停车设施的公益性”。

  “事实上,这是一个运营授权的问题,民间资本投建的停车场,政府公共事务部门到底有没有必要在运营上与政府建的公共停车场保持一致,这一直都是争议的话题。我觉得政府除了日常必要的监管,在运营上应该让商业的归商业,至于担心民资投建的停车场收费过高,我觉得这完全不是问题,在市场化的运作下,价格是由市场决定的,如果定价过高,也必然会被市场淘汰。”徐赫认为。

  鼓励社会资本参与事实上,停车产业化难题并非不能解决。近年来,政府正在大力推进停车产业化,在政策上也在给予支持和红利。

  2015年,发改委联合财政部等共同印发的《关于加强城市停车设施建设的指导意见》提出,将以停车产业化为导向,充分调动社会资本的积极性,加快停车设施的建设。


  在具体的政策上,指导意见在市场准入、审批等多个方面都进行了详细的说明。在市场准入方面,指导意见要求降低停车设施建设运营主体和投资规模的准入标准,鼓励企业和个人申请投资建设公共停车场,原则上不对泊位数量做下限要求;在审批上,对于小型或利用自有土地建设的停车场,鼓励实行备案制;在建设项目方面,城市人民政府建立项目库,并及时公布,供投资主体选择;在开发模式方面,鼓励采用政府和社会资本合作(PPP)模式;在金融支持方面,通过鼓励投资主体发行停车场建设专项债券、设立专项产业投资基金等拓宽停车设施建设融资渠道。

  停车设施中允许配建附属商业面积引起了多人的关注。通知中明确提出,在不改变用地性质、不减少停车泊位的前提下允许配建不超过20%的附属商业面积。住房和城乡建设部城市建设司巡视员刘贺明表示,在建设停车场的同时,可以配套建设一些附属的商业设施,如加油站、便利店等,这样可以拓宽停车场的收入来源。

  除此之外,通知提出一系列促进停车产业化的措施,如简化停车场建设规划审批,停车场权利人可以依法向停车场所在地的不动产登记机构申请办理不动产登记手续,对超过停车配建标准建设地下公共停车场,超配部分可不计收土地价款,并鼓励路内停车泊位和政府投资建设的公共停车场实行特许经营,以进一步促进城市停车行业健康发展。

  “我们看到的不仅仅是政策的红利,更潜在的效果是政府的鼓励态度会吸引又一批的企业投资建设停车场,尤其是这次的政策更具体、更维护投资者的利益。”徐赫表示。